Ποιες οικοδομικές άδειες ακυρώνονται από το ΣτΕ

ΕΛΛΑΔΑ. Το νέο τοπίο που διαμορφώνεται μετά το «μπλόκο» της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας στις διατάξεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού για τα μπόνους ύψους σε πράσινα κτίρια καθορίζει με τη δημοσίευση, χθες, των αποφάσεών του το ανώτατο διοικητικό δικαστήριο. Η ανακοίνωση της 11ης Δεκεμβρίου του προέδρου του ΣτΕ Μιχάλη Πικραμένου, που αποτελούσε πρόδρομο των αποφάσεων 146-149/2025, επηρεάζει περίπου 14.000 οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν με τη χρήση μπόνους και δεν έχουν ακόμα ξεκινήσει να υλοποιούνται.

Βασικό διακύβευμα της δημοσίευσης των αποφάσεων αυτών ήταν η συγκεκριμενοποίηση των οικοδομικών αδειών που επηρεάζουν, αλλά και ο προσδιορισμός του χρονικού σημείου που μια οικοδομική άδεια δεν επηρεάζεται από την αντισυνταγματικότητα του νόμου εξαιτίας της έναρξης εργασιών.

Τι θα συμβεί με τις οικοδομικές άδειες με βάση την απόφαση της Ολομέλειας του ΣτΕ:

1. Ακυρώνονται άδειες των διαδίκων των συγκεκριμένων υποθέσεων που εκδικάστηκαν.

2. Οι άδειες για τις οποίες οι οικοδομικές εργασίες έχουν ξεκινήσει και, πολύ περισσότερο, έχουν ολοκληρωθεί δεν μπορούν να ακυρωθούν ή να ανακληθούν εξαιτίας της αντισυνταγματικότητας.

3. Αδειες οι οποίες είχαν ήδη προσβληθεί στα δικαστήρια έως και τις 11.12.2024 μπορούν να ακυρωθούν για τον λόγο αυτό, έστω και αν είχαν ήδη αρχίσει οι οικοδομικές εργασίες, διότι το αντίθετο θα παραβίαζε το δικαίωμα δικαστικής προστασίας.

4. Οι άδειες για τις οποίες δεν έχουν ξεκινήσει ακόμη οι οικοδομικές εργασίες μπορούν να ακυρωθούν για τους λόγους που αναφέρονται στις αποφάσεις.

5. Οι άδειες για τις οποίες έχουν ξεκινήσει οι οικοδομικές εργασίες δεν κινδυνεύουν εξαιτίας της εφαρμογής των αντισυνταγματικών κινήτρων του ΝΟΚ, αλλά κινδυνεύουν μόνο εφόσον έχουν άλλες πλημμέλειες.

Τρόποι απόδειξης

Οι δικαστές κλήθηκαν να αποσαφηνίσουν τις ενέργειες που λογίζονται ως έναρξη εργασιών σε μια οικοδομή, εξηγώντας ότι ως έναρξη υλοποίησης των οικοδομικών αδειών νοούνται οι εργασίες εκσκαφής για την ανέγερση της οικοδομής. Ο χρόνος πραγματοποίησης των εργασιών, δηλαδή πριν από την 11η Δεκεμβρίου 2024, μπορεί να αποδειχθεί μεταξύ άλλων:

Οι δικαστές κλήθηκαν να αποσαφηνίσουν τις ενέργειες που λογίζονται ως έναρξη εργασιών, υπογραμμίζοντας ότι νοούνται οι εργασίες εκσκαφής για την ανέγερση της οικοδομής.

α) Με τη γνωστοποίηση, καθ’ οιονδήποτε τρόπο, της έναρξης των εργασιών εκσκαφής σε οποιαδήποτε διοικητική αρχή.

β) Με την ηλεκτρονική υποβολή Αναλυτικής Περιοδικής Δήλωσης (ΑΠΔ) από τον εργοδότη στη βάση δεδομένων του ΕΦΚΑ κ.ο.κ., εφόσον η γνωστοποίηση ή η υποβολή των ως άνω στοιχείων έχει γίνει έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024.

Μάλιστα ξεκαθαρίζεται πως δεν αρκεί η ηλεκτρονική αυτόματη έκδοση της οικοδομικής άδειας και η λήψη αριθμού άδειας, ούτε η ηλεκτρονική ενημέρωση άλλων υπηρεσιών, τα οποία αφορούν μόνο το γεγονός της έκδοσης της άδειας και δεν αποδεικνύουν τον χρόνο έναρξης των οικοδομικών εργασιών.

Ως προς τον περιορισμό της αναδρομικότητας της απόφασης, εκφράστηκαν και δύο αυστηρότερες μειοψηφίες από τους συμβούλους Επικρατείας. Η πιο αυστηρή μειοψηφία πρότεινε ότι πρέπει να περιοριστεί η αναδρομικότητα από την ημερομηνία της παραπεμπτικής απόφασης στην Ολομέλεια του ΣτΕ, τινάζοντας στον αέρα άδειες από τις αρχές του 2024. Η δεύτερη μειοψηφία που σχηματίστηκε ζητούσε να ακυρωθούν όσες άδειες δεν είχαν προλάβει να υλοποιήσουν τον φέροντα οργανισμό κτιρίου.

Η δημοσίευση των αποφάσεων του ΣτΕ αυτονοήτως ανατρέπει την τροπολογία του υπουργού Περιβάλλοντος Θεόδωρου Σκυλακάκη που εμπόδιζε την ανάκληση αδειών των οποίων η υλοποίηση δεν έχει ξεκινήσει. Εξάλλου από τη φύση της ήταν θνησιγενής, αφού ίσχυε μέχρι τη δημοσίευση της απόφασης του δικαστηρίου, ενώ το ίδιο θα συμβεί και με αποφάσεις δήμων, που πρέπει να προσαρμοστούν στα δεδομένα της απόφασης του ΣτΕ.

Πάντως, πληροφορίες της «Καθημερινής» αναφέρουν πως για όσες άδειες ακυρώνονται λόγω της αντισυνταγματικότητας του νόμου θα υπάρξει προσπάθεια ρύθμισης προκειμένου να αποφευχθεί η προσφυγή πολιτών στα δικαστήρια για αποζημίωση. Παράλληλα, θα πραγματοποιηθούν διαφορετικές δίκες για υποθέσεις οικοδομικών αδειών που εκκρεμούν ενώπιον του ΣτΕ αλλά αφορούν την αντισυνταγματικότητα ή μη άλλων διατάξεων του ΝΟΚ, όπως για παράδειγμα υπόσκαφα και διεύρυνση υπογείων γκαράζ.

Αυστηρότερη

Οι σύμβουλοι Επικρατείας υπογραμμίζουν στο σκεπτικό τους πως οι διατάξεις του ΝΟΚ με τις οποίες παρέχονται προσαυξήσεις στον συντελεστή της δόμησης και στο ύψος ως κίνητρα για την ανέγερση κτιρίων δεν αντίκεινται αρχικά, μόνο από το περιεχόμενό τους, στο Σύνταγμα. Ομως ο πολεοδομικός χαρακτήρας τους οδηγεί σε αντισυνταγματικότητα τις σχετικές διατάξεις καθώς «παρέχεται απευθείας στις υπηρεσίες δόμησης η δυνατότητα να εκδίδουν οικοδομικές άδειες, κατ’ απόκλιση από τους ισχύοντες με βάση το πολεοδομικό καθεστώς κάθε περιοχής όρους δόμησης».

Για το συγκεκριμένο σκέλος διατυπώθηκε και μειοψηφία, με κάποιους από τους δικαστές να εκφράζουν αυστηρότερη άποψη λέγοντας πως «τα κίνητρα του ΝΟΚ είναι αντισυνταγματικά προεχόντως λόγω του περιεχομένου τους, διότι επιδεινώνουν τους όρους διαβίωσης και το οικιστικό περιβάλλον. Συνεπώς, λόγω της ριζικής αντισυνταγματικότητας, τα κίνητρα δεν θα μπορούσαν να ενταχθούν ούτε στον πολεοδομικό σχεδιασμό».

Υπέρ της συνταγματικότητας του μη υπολογισμού των έρκερ (αρχιτεκτονικά στοιχεία περιορισμένων διαστάσεων) στον συντελεστή δόμησης τάχθηκε η πλειοψηφία του δικαστηρίου. Αντιθέτως, η μειοψηφία έκρινε αντισυνταγματική τη μη προσμέτρηση στον συντελεστή δόμησης των έρκερ και κλιμακοστασίων, γιατί αυξάνει εμμέσως τη δόμηση και επομένως την οικιστική πυκνότητα.

Αντισυνταγματικός κρίθηκε από το ΣτΕ ο μη συνυπολογισμός στον συντελεστή δόμησης των παταριών και του κτίσματος έως 35 τ.μ. στο δώμα, καθώς και η εξομοίωση της πισίνας με φυτεμένη επιφάνεια, αλλά και σε αυτό το ζήτημα εκφράστηκε μειοψηφία. Οι μειοψηφούντες δικαστές έκριναν συνταγματική τη μη προσμέτρηση του σ.δ. στα πατάρια γιατί η αύξηση της δόμησης είναι μικρή και πάντως μέσα στον όγκο του κτιρίου, αλλά και τη μη προσμέτρηση του σ.δ. στο κτίσμα στο δώμα γιατί είναι μικρή η αύξηση της δόμησης (έως 35 τετραγωνικά μέτρα) και πάντως δίνεται με αντιστάθμισμα τη δημιουργία φυτεμένου δώματος.

Κίνητρα μέσω των νέων τοπικών πολεοδομικών σχεδίων

Σαφής είναι η απόσταση της απόφασης της Ολομέλειας από αυτές του Ε΄ Τμήματος του ΣτΕ για τα μπόνους του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ). Επίσης, διαφοροποιείται από τη νομολογία περί πολεοδομικού κεκτημένου. Η Ολομέλεια αποφαίνεται ότι η πολεοδομική επιβάρυνση που τα κίνητρα επιφέρουν τόσο ως προς την επιπλέον δόμηση όσο και ως προς το επιπλέον ύψος των κτιρίων «δεν είναι προδήλως υπέρμετρη» και το βασικό πρόβλημα ήταν η «οριζόντια» εφαρμογή των κινήτρων. Αντίθετα, οι αποφάσεις του Ε΄ Τμήματος, που παρέπεμψαν την υπόθεση στην Ολομέλεια, έκριναν πολύ αυστηρά των επιπτώσεις των οικοδομικών κινήτρων, καταλήγοντας ότι οδηγούν σε ανεπίτρεπτη επιδείνωση των όρων διαβίωσης. Η απόφαση της Ολομέλειας «ανοίγει τον δρόμο» στο υπουργείο Περιβάλλοντος για την «επαναφορά» των μπόνους μέσα από τα υπό εκπόνηση πολεοδομικά σχέδια.

Σύμφωνα με τη χθεσινή ανακοίνωση του ΣτΕ, οι 146, 147, 148, 149/2025 αποφάσεις της Ολομέλειας κρίνουν ότι τα οικοδομικά μπόνους δεν αντίκεινται ευθέως στο άρθρο 24 του Συντάγματος και αυτό «διότι η πραγματοποιούμενη δόμηση, δυνάμει της προσαύξησης του συντελεστή δόμησης, δεν παρίσταται προδήλως υπέρμετρη, ώστε να οδηγεί οπωσδήποτε σε ανεπίτρεπτη συνταγματικά επιδείνωση των όρων διαβίωσης και του περιβάλλοντος, ο δε όρος δομήσεως που αναφέρεται στο ύψος δεν συνιστά, από μόνος του, δυσμενή μεταβολή των συνθηκών». Περαιτέρω, «τα κίνητρα συνοδεύονται από αντισταθμίσματα». Το ΣτΕ παραπέμπει στην απόφαση 705/2020, με την οποία είχε ανασταλεί η χορήγηση οικοδομικών αδειών στου Μακρυγιάννη, επειδή δεν λαμβάνονταν υπόψη οι όροι δόμησης που θέτει διάταγμα του 1955 για την Αθήνα (δηλαδή, κρίνει ότι το βασικό ζήτημα ήταν ότι με τη γενικευμένη εφαρμογή των μπόνους αγνοήθηκαν οι υφιστάμενοι όροι δόμησης).

Οι τέσσερις νέες αποφάσεις είναι σε διαφορετική κατεύθυνση από τις αποφάσεις του Ε΄ Τμήματος, που παρέπεμψαν την υπόθεση των μπόνους στην Ολομέλεια. Στις αποφάσεις αυτές (λ.χ. στην απόφαση αρ. 662/24) το Ε΄ Τμήμα του ΣτΕ είχε κρίνει ότι:

• Η αύξηση του ύψους των οικοδομών «προκαλεί καθ’ εαυτήν δυσμενείς συνέπειες στους περιοίκους και το οικιστικό περιβάλλον».

• Η αύξηση του ύψους αυξάνει τον πραγματοποιούμενο συντελεστή δόμησης «με όλες τις εντεύθεν δυσμενείς συνέπειες, με αποτέλεσμα την επιδείνωση του οικιστικού περιβάλλοντος και του επιπέδου ζωής των κατοίκων».

Οποιοι επιθυμούν να αξιοποιήσουν τα οφέλη του ΝΟΚ για να ανεγείρουν υψηλότερα ή μεγαλύτερα κτίρια θα πρέπει να αναμένουν το λιγότερο μία διετία.

• Η επιβάρυνση αυτή οδηγεί σε αλλοίωση του χαρακτήρα των οικισμών, κάτι που αντίκειται στις αρχές του πολεοδομικού σχεδιασμού και ανατρέπει το πολεοδομικό κεκτημένο.

Η ηπιότερη απόφαση της Ολομέλειας επιτρέπει στο υπουργείο Περιβάλλοντος να προχωρήσει στην κατεύθυνση που ο υπουργός Θοδωρής Σκυλακάκης είχε προαναγγείλει: δηλαδή στην επαναφορά των κινήτρων μέσα από τα υπό εκπόνηση πολεοδομικά σχέδια ( όχι μέσω οριζόντιου κανόνα). Επομένως, πρέπει μέσα στο επόμενο διάστημα να αναμένεται νομοθετική παρέμβαση του υπουργείου. Αυτό πρακτικά σημαίνει πως όποιοι ιδιοκτήτες/κατασκευαστές επιθυμούν να αξιοποιήσουν τα κίνητρα του ΝΟΚ για να ανεγείρουν υψηλότερα ή μεγαλύτερα κτίρια θα πρέπει να αναμένουν το λιγότερο μία διετία για να δουν αν αυτά τελικά θα προβλέπονται στο πολεοδομικό σχέδιο της περιοχής που τους ενδιαφέρει. Ειδάλλως, θα πρέπει να προχωρήσουν με τους όρους δόμησης που ισχύουν σε κάθε περιοχή, χωρίς τα μπόνους.

Βέβαια, η προσθήκη των μπόνους στις ρυθμίσεις του τοπικού πολεοδομικού σχεδιασμού θα πρέπει (όπως έχει πολλάκις υποδείξει το ΣτΕ σε αποφάσεις του) να είναι αποτέλεσμα επιστημονικής μελέτης, η επάρκεια της οποίας πιθανότατα θα κριθεί δικαστικά – έπειτα από προσφυγές από όσους δεν επιθυμούν την ανέγερση υψηλότερων ή μεγαλύτερων κτιρίων στην περιοχή όπου ζουν.

Παράλληλα, σύμφωνα με πληροφορίες της «Καθημερινής», με δεδομένο ότι η απόφαση του ΣτΕ δεν έχει αναδρομική ισχύ, το ΥΠΕΝ θα προσπαθήσει να «διασώσει» όσο το δυνατόν περισσότερες περιπτώσεις οικοδομικών αδειών που έχουν ήδη εκδοθεί με τα κίνητρα του ΝΟΚ (αλλά η υλοποίησή τους δεν είχε προχωρήσει), μέσω της εξαντλητικής περιπτωσιολογίας στη νομοθέτηση.

Οι μόνες περιπτώσεις για τις οποίες τα πράγματα είναι εντελώς ξεκάθαρα είναι αυτές των οικοδομικών αδειών για τις οποίες ασκήθηκε δικαστικά προσφυγή και οι οποίες όλες θα ακυρωθούν, «διότι το αντίθετο θα παραβίαζε το δικαίωμα δικαστικής προστασίας» (όπως ανέφερε η ανακοίνωση του ΣτΕ).

Το σοβαρότερο πρόβλημα, πάντως, φαίνεται να δημιουργείται όχι από τα μπόνους του ΝΟΚ, αλλά από τα πατάρια, τα οποία το ΣτΕ αποφάσισε ότι πρέπει να προσμετρούνται στον συντελεστή. Κι αυτό γιατί οικοδομικές άδειες σπιτιών με πατάρια μπορούν να εκδίδονται οπουδήποτε στην Ελλάδα (και όχι μόνο στα αστικά κέντρα, όπου ισχύουν τα μπόνους του ΝΟΚ) και τώρα όλες αυτές οι εκκρεμείς άδειες θα πρέπει να αναθεωρηθούν.